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    多城加緊布局城中村改造,與之前棚改有何不同?
    2023年07月24日 15:50 來源:第一財經訊|我要評論 瀏覽字號:【
    [摘要]7月21日,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。在穩增長、擴內需的經濟形勢下,新一輪城中村改造備受關注,除了盤活城市存量資產、更新城市面貌,房地產行業會在多 ...

    7月21日,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。在穩增長、擴內需的經濟形勢下,新一輪城中村改造備受關注,除了盤活城市存量資產、更新城市面貌,房地產行業會在多大程度上受益?

    業內認為,城中村改造是修復內需和消費潛力的必然選擇,有助于構建先租后買的新模式,逐步讓新市民升級住房消費,為商品房市場可持續發展創造條件。政策不僅驅動了部分營建機會,更誕生了大量運營服務商機,有利于具備資產綜合運營能力的企業。

    值得注意的是,本輪城中村改造,不可等同于歷史上的棚改。2015~2017年那輪棚改,開啟了三四線城市的去庫存浪潮;本輪改造則限定于超大特大城市、不大拆大建,可以說是“啃硬骨頭”的改革,資金投入速度更慢,對經濟的邊際拉動也將更漸進。

     

    多地已加速城中村改造

    早在今年4月28日,推進城中村改造便被官方會議提及。當時中共中央政治局召開會議,要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

    在我國城鎮化發展過程中,大城市的城中村占據核心區位,但供應效率很低,不符合新市民的需求,也不符合高質量發展的需求。房地產發展新時期,加強城中村改造是必然趨勢。

    按照國常會要求,在超大特大城市實施城中村改造,要穩中求進、積極穩妥,優先改造對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村,成熟一個推進一個,實施一項做成一項。

    據第七次全國人口普查數據,中國目前有7個超大城市,分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;14個特大城市,包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中,不少城市近年來加大城中村改造力度、創新改造方式,并已提出明確目標。

    廣州在相關立法工作上走在前列。7月17日,廣州市住房和城鄉建設局發布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》,這是其首次針對城中村改造進行的立法工作,也是全國首個有望出臺的專門針對城中村改造的地方性法規條例。

    按照廣州的官方計劃,今年廣州計劃推進127個城中村改造項目(含46個續建項目,12個新開工項目,69個前期項目),重點推進17個城市更新項目,力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。

    上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年,將新啟動“城中村”改造項目10個,改造老舊村民房屋不少于130萬平方米,受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點位近700個,涉及11萬戶左右,該市計劃在2032年底全面完成城中村改造項目。

    深圳模式則較為特殊,針對城中村改造,由政府統租后實施綜合整治類更新,并納入其政策性住房保障體系。據深圳市住房建設局發布相關文件,2023~2025年,深圳將建設籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。

    業內認為,新市民年輕人和外來人口,主要集中在超大特大城市,特別是城中村區域,在超大特大城市推動城中村改造,能夠將供給側改革和高質量發展、需求側管理對接起來,解決城市發展不平衡,不充分的矛盾,通過公共服務全覆蓋,真正釋放消費潛力和內需。

    與上輪棚改有諸多不同

    在我國城鎮化發展的歷程中,三四線那輪棚改難以被忽視。本次城中村改造,將對行業產生多大連鎖反應,與歷史上的棚改有何異同,引發業內關注。

    早在2015年,國家曾提出積極推進棚改貨幣化安置,三四線城市去庫存浪潮自此開啟;當時,因貨幣補償的及時性和便捷性,棚改貨幣化安置的推進,直接激活了商品房銷售環節,階段性解決了房地產庫存高企和經濟下行的問題。

    不過,這把“雙刃劍”也推高了全國尤其是三四線的房價,加重了地方政府及居民的債務負擔。2018年,國務院常務會提出,因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

    到2020年,住建部明確表示,未來城市規劃要擯棄急功近利和大拆大建。2021年,《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》提出,避免過度房地產化的開發建設方式,嚴控大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷,棚改規模也逐漸回落。

    在“房住不炒”等頂層政策設計下,新時期的城中村改造,明顯異于此前棚改。中信證券發表研報表示,兩者在區域、工作方式、受益主體上均有不同。

    在覆蓋區域上,此前的棚戶區改造針對全國,以資金驅動為主要手段,以大拆大建為主要模式,因此在拆遷較為容易的三四線城市進展快。本輪城中村改造,則限定于超大特大城市,從居民切實需要、城市客觀實際出發,在有人口流入產業基礎的大城市搞城中村改造。

    “由于一線城市城中村情況更加復雜,本輪改革可以說是啃硬骨頭的改革,這可能意味著資金投入速度更慢,對經濟的邊際拉動更漸進,但也可能意味著政策的長期副作用少,社會爭議少。”中信證券認為。

    在工作方式上,此前的棚改多為大拆大建,如今的城中村改造則更為精細、具體。“城中村改造是針對集體用地更為復雜全面的城市功能區的環境更新,既包含拆除重建的全面改造,也包含維持建筑格局的微改造,還有介于兩者之間的混合改造。”

    總而言之,此前的棚改推動了可觀的建設需求,城中村改造則要求“成熟一個推進一個,實施一項做成一項”。從拉動投資的角度看,中信證券認為,無論是房地產開發還是基礎設施建設,本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。

    城市更新更加“細水長流”

    拋卻差異,城中村改造和棚戶區改造,均有“雙重政策目標”,既要改善民生,又要擴大內需。

    中信證券研報顯示,2008年到2020年,全國各類棚戶區改造持續推進,帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費、促進了上下游相關產業發展,對穩增長發揮過積極作用。

    但是,上輪城市更新對房地產的強力刺激,以及由此引發的化學反應,如今或難以再現。

    國泰君安研報曾表示,2015~2017年棚改推動的三四線城市上行周期,有三個前提:一是有土地出讓作為政府前期投入資金的閉環,需房企擴表拿地支持;需產業發展、人口進城保證動態平衡;需金融支持政府加杠桿作為催化劑,宏觀層面也是新的寬信用渠道。

    再看如今的行業現狀,房企處于縮表狀態,各類投資力度均較有限。同時,本輪房地產風險始于流動性問題,庫存并非當下房地產矛盾的核心,如今可供各個城市更新的空間也較為有限,且大城市城中村具有產權問題復雜、周邊房價較高等特點,更新成本較大。

    長期以來,由于我國土地制度的特殊性,城鄉間存在兩種不同的地權,適用兩種不同的征收補償制度。此前棚改多為國有土地,適用《國有土地上房屋征收條例》,貨幣化安置后部分資金再度流入樓市;城中村則多為集體土地,拆遷仍依據《土地管理法》,各地在土地征收、集體土地轉國有、安置方式等方面差異化較為突出。

    在資金來源問題上,“涉及到公共服務設施補短板的資金,需要國企為主導,通過政策性金融工具、專項債、財政以獎代補等方式解決。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。也有業內人士稱,專項債規模有限,要發揮政策的帶動作用,引入市場多方資金進入,通過杠桿的放大作用撬動發展。

    國常會也要求,堅持城市人民政府負主體責任,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統籌處理各方面利益訴求,把城中村改造與保障性住房建設結合好。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,鼓勵和支持民間資本參與,努力發展各種新業態,實現可持續運營。

    總而言之,未來的城市更新會更加細水長流,房地產難再現大規模刺激。興業證券表示,大規模刺激房地產行業可能并不是托底經濟的解方。從長期來看,房地產行業或將迎來新的發展模式,以刺激房地產來提振經濟的時代可能已經一去不復返。

    國泰君安表示,當前經濟增長從資本驅動轉向全要素生產率驅動,賣地謀發展反而帶來更多的債務問題以及高庫存問題,而資管新規則限制房企融資,成為新舊模式轉變的催化劑。地產的作用將從驅動產業轉變到產業驅動,過去全國開花的地產繁榮模式不再,基于高端制造業產業鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。

    關鍵詞:改造,城中,城市,房地產,更新
    [責任編輯:小飛]
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